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打造联合办公新空间
 
高力国际近期发布的《2017年灵活办公空间展望报告》,随着租户对办公空间灵活性的要求日益增强,联合办公空间将保持每年30%的增长率,到2030年,30%的办公空间将会是联合办公空间,报告中指出,过去几年企业对于灵活办公空间的需求发生了巨大的变化,在初创公司员工队伍及资金增长的驱动下,联合办公空间概念席卷亚太地区,很多运营商开始将目标从初创企业转向跨国公司,因而交易规模大幅增长。侠客岛作为最早一批进入联合办公领域的运营商,听听他们的创始人王宏波是如何评价联合办公的。
问:当初为什么会选择联合办公这种业态?
王宏波:我们做联合办公在国内是比较早的,进入这个领域是2014年底,当时基本只有SOHO3Q在做叫移动办公。我们的理解是,现在企业的形态在变化,特别是小微企业。小微企业是非常艰难的,从办公的环境来说,因为企业的发展,其中一个重要的方面就是吸引人才,而小微企业通常都是在家里或者是在比较破旧的老旧型办公场所办公,这对企业的发展非常不利,尤其是招聘人才时,招聘不到人才就不能更好的发展。所以我们想,是否可以带着小微企业进驻地段较好的优质写字楼里。因为单个小微企业进入这样的楼宇是非常困难的,这不仅是租金的问题,还有使用成本等问题。因此,我们想用联合的方式,一家小微企业小,但是一百家就不小了,因此我们用这种联合的方式,让小微企业共同进入到这样的空间里来。
除了写字楼品质跟地点外,办公空间的软环境也是痛点之一,像我之前都在像世界500强这样的大公司工作。大企业的办公条件、配套很齐全,有咖啡厅、水吧,环境很舒适,而小企业很少能具备这种条件。但当我们把这些小微企业联合起来,他们就可以具备这样的条件了。所以,我们当初就是想为小微企业做这样的事情,事实证明这个方向是正确的,而且现在不仅是小企业选择联合办公,大企业也会选择,现在企业有一个很大的变化,就是企业变成项目制了,这是很明显的一种国际化趋势,项目化、平台化,需要很多可伸缩性的办公场所。比如一个项目刚刚启动的时候人很少,中间的时候人很多,项目结束的时候人就不在这个区域办公了。但是如果采用传统办公方式,租房、装修、扩充调整是非常麻烦的事。因为现在企业变化越来越快,一个企业一年、两年搬一次家非常麻烦。而联合办公就适应了这种灵活办公的需求,非常好的办公条件,同时因为更多的企业聚集在一起,提供了社交的需要。所以,最早的想法就是为小微企业创造更好的办公条件,是从这个角度出发的,后来发现这种可伸缩、灵活、一站式的办公场地非常受市场欢迎的,也是市场的刚需,且逐渐变成这两年一个快速发展的行业。
侠客岛联合办公室创始人、CEO王宏波
问:小微企业其实对办公地的需求一直都存在,但早几年一直处于供求失衡的状态,也有因小微企业孕育而生的办公室,但貌似办公条件并不能满足当时小微企业办公的需求?
王宏波:那时候一般叫做服务性办公室,其实并没有什么服务,所提供的服务就是物业的基础性服务。联合办公跟联合办公发展之前的这些办公场所相比,差别在于它的开放性,现在的联合办公里面也有封闭的房间,但是一定都是基于开放的封闭,它不是进来就是独门独户,大家像一个大的企业集团一样,互相之间是可以看到,可以关联到,是有社交属性的,这是它的开放性、还有一定的平台属性。
像侠客岛这样国内比较领先的联合办公,面积都很大,目前我们有近千人在里面办公,其实已经是一个大型企业了,至少是一个中型以上的企业。它的配套、社群、平台性、资源的共享能力及企业之间的合作会自发的产生。 我们提供的不仅是物业、空间方面的服务,还有企业方面的服务,比如说培训、招聘,以及企业之间社群的空间,这个是在之前的商务办公也好,服务性办公也好所做不到的。
问:联合办公的成本是如何控制的?如何做到降本增效?好地段优质的写字楼租金不菲,如何减少入驻企业的经济压力?
王宏波:长租和短租相比是有差价的,大面积租赁和小面积租赁也是有差价的,装修、公共配套都是如此,联合办公有共享经济的特质,像我们这边的会议室使用效率很高,而一般企业里的会议室使用效率很低,越大的企业越是如此。比如我们这里配备了一个路演厅,里面可以坐一百人,一般的企业没法配备。包括我们使用了Face++ 这样智能的管理系统,像我们这个场地是7 × 24小时开放的,因为我们使用了人脸识别的门禁,使用了智能wifi ,这样我们的运营成本就降低了很多。我们这样两层、一千个座位,只有三个管理人员,所以成本是比较节约化。
问:您觉得现在的联合办公市场算是处于一个上升阶段吗?如果有一个曲线图的话,应该是在哪一个区间比较合适?
王宏波:在国家政策推动下,包括众创空间在内的联合办公,过去两年发展的非常迅速,融资消息不断。我们融资时间比较早,2015年就拿到两个亿的融资,后续我们也有一些其他资本进入。也算是一个不大不小的风口,但因为联合办公运营的模式是重资产属性,所以它需要一个过程。运营模式比较重,一家企业占领市场的可能性比较小,因此,在全国出现了众多的联合办公的运营商。据我们了解,一些三线城市也有想找我们合作的。
所以,现在市场算处在快速增长阶段。联动办公这种模式在带动写字楼行业,应该叫新空间产业,写字楼行业里,有一部分写字楼会变成一站式的即来即用的写字楼产品,它可以有不同的供应方式,有像我们这种大规模的联合办公,还可以有精装配家具,再配一定的公共服务类型产品。所以这种新空间市场,一站式的即来即用的,利用现代开放式的理念来运营新空间的数量,需求均爆发性增长,算是写字楼行业供给侧改的一部分。当然它也面临一定的问题,比如供应量过大,或者在局部地区的供需不平衡。但总体来说,我觉得这个行业还是处于需求和供给都在快速增长的时期。
问:侠客岛有个高端项目,落在了重庆,想了解一下,这是市场培育的过程吗?
王宏波:我们是分成四种类型的产品,现在最多的还是联合办公这样产品,这种产品主要面向科技型企业,特别是信息类的,像互联网、移动互联网、新兴科技,这是我们的主打产品。第二个类型产品就是刚刚所说的高端的商务产品,这是新一代的产品,也是开放式的、社群为主的产品,主要面向高端现代服务业,包括商务服务业,不完全是一些创业型的公司,主要是成长型的企业,以现代服务业,像金融、商贸、企业服务、律师、专业服务这些为主的,这个产品我们叫做商务服务业。还有一个产品就是孵化器和众创空间。第四类我们也会做一些微型的文创园区,以文创为主,面积在1万平米左右的文创园区。
我们把这四类都叫做新型空间,核心提供的是一站式办公服务,按照产业又提供相应的企业服务支持,提供社群和外部资源的对接。
问:您觉得做联合办公应注意哪几个维度?
王宏波:我认为联合办公,首先,产品必须要进一步升级,国内做联合办公的超过两年的不多。在经历了第一代产品、第二代产品以后,都有一些新的体会,所以产品还有进一步提升的空间。其次,比拼的是运营能力,包括资源整合的能力,运营标准化能力(这里是指基于信息化支撑的运营),我们用了一些自动化的手段和数据化的手段,类似Face++,线上空间管理系统等。
未来,对企业内部的运营能力是一个重大的考验,因为你管10个空间和管100个空间是不一样的,所以,为什么我们坚持用Face++这样的科技手段,因为它是一个重运营的产品,每天事无巨细,就像一个企业从办公到成长,我们开玩笑说“从保洁、保安到上市公司都要管”,但是你没有这么强的团队把这些事都做到,所以我们是标准化运营对接第三方服务。
旷视(Face++)为侠客岛提供的智能企业管理系统
问:您刚才提到Face++,能否具体说一下如何运用这类科技产品的?
王宏波:首先我们对Face++非常认同,帮我们解决了很多实际的问题。我们之所以可以做到7×24小时的运营,完全依赖于Face++,而且用户体验感也非常好,用户不用带钥匙,门卡,不需要用手机扫描二维码,只需要刷脸,就可以随时随地地进入办公场所,而且我们在Face++的帮助下,基本上做到自动化。企业从签约开始,我们便授予使用权限,用户自己登陆会员系统,上传员工的身份证和照片,就可以开通出入权限,到期时系统自动终止权限,这些在Face++的接口上都已经实现了,包括陌生人识别,迎宾,已经成为标准化的日常运营工具了,不仅提升了空间的体验感,同时,对减少运营压力和成本都起到了非常重要的作用。
 
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